Orașele mici concentrează doar 20% din spațiile comerciale moderne din România

Stocul modern de spații comerciale din România a ajuns la 4,93 milioane mp, distribuite în 191 de proiecte cu suprafețe de peste 5.000 mp, arată o analiză a companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, citată de cursdeguvernare.ro. Din acest total, doar 20% se află în localități cu mai puțin de 100.000 de locuitori, deși acolo locuiește o parte semnificativă a populației țării.

Bucureștiul concentrează singur 1,35 milioane mp, adică 27% din stocul național, distribuite în 40 de proiecte. Un volum aproape identic, de 1,33 milioane mp, revine celor șapte orașe cu populații între 200.000 și 300.000 de locuitori. Alte zece orașe cu 100.000-200.000 de locuitori adaugă 1,30 milioane mp. În total, cele 18 orașe mari din România adună peste 80% din toate spațiile comerciale moderne existente.

Orașele mici, sub 50.000 de locuitori, au doar 3,6% din stoc

La polul opus, localitățile cu mai puțin de 50.000 de locuitori dispun în total de numai 179.300 mp de spații comerciale moderne, adică 3,6% din stoc. Orașele mijlocii, cu populații între 50.000 și 100.000 de locuitori, au ceva mai mult, circa 768.000 mp, respectiv 16% din total.

Pentru consultanții imobiliari, acest decalaj nu e doar o statistică, ci un indiciu de unde pot apărea investiții noi în următorii ani. „Următoarea etapă de dezvoltare a pieței de retail din România va fi definită nu doar de volumul spațiilor comerciale nou livrate, ci și de localizarea acestora și de capacitatea proiectelor de a răspunde cererii locale”, a declarat Dana Radoveneanu, Head of Retail Agency la Cushman & Wakefield Echinox, citată de sursa menționată.

Reprezentanta companiei a adăugat că extinderea rețelelor în orașele mici depinde de factori concreți, nu doar de suprafața disponibilă. „Orașele mici și medii oferă oportunități pentru extinderea rețelelor de retail și accesul la noi categorii de consumatori, însă succesul proiectelor va depinde tot mai mult de puterea de cumpărare, accesibilitate și adaptarea mixului de chiriași la nevoile comunităților”, a mai spus Radoveneanu.

Pentru un antreprenor local sau un retailer care ia în calcul deschiderea unui magazin într-un oraș mic, mesajul e dublu. Pe de o parte, concurența e mult mai redusă acolo decât în marile centre urbane deja saturate de centre comerciale. Pe de altă parte, decizia de a intra pe o astfel de piață trebuie corelată cu venitul real al locuitorilor, nu doar cu absența unor jucători mari.

Peste 80% din stocul de retail stă concentrat în marile orașe, cu riscuri pentru extindere

Perspectivele de dezvoltare rămân susținute de un volum important de proiecte programate pentru următorii ani. Potrivit aceleiași analize, în primele nouă luni din 2026 au fost livrate aproape 70.000 mp de spații comerciale moderne, dar ritmul a încetinit vizibil în trimestrul al treilea, când au fost finalizate doar două parcuri de retail, cu o suprafață cumulată de circa 11.000 mp.

La nivel național, peste 500.000 mp de spații comerciale se află în construcție sau în diferite etape de planificare, cu finalizare estimată până în 2029. Acest volum arată că dezvoltatorii continuă să parieze pe piața locală, chiar dacă alegerea amplasamentelor devine mai importantă decât suprafața construită.

Interesul investitorilor pentru sectorul de retail se vede și în tranzacțiile din acest an. În primele nouă luni din 2026, tranzacțiile cu proprietăți comerciale au totalizat circa 375 de milioane de euro, aproape 67% din volumul total al investițiilor în imobiliare generatoare de venit din România. Cea mai mare tranzacție a fost achiziția de către AFI Europe a unui portofoliu de șase proprietăți comerciale de la MAS RE – Prime Kapital, pentru circa 281,8 milioane de euro. Portofoliul, cu o suprafață totală de 125.500 mp, include centre comerciale din Prahova, Zalău, Baia Mare, Roman, Sfântu Gheorghe și Bârlad — deci tocmai orașe din afara marilor centre regionale.

Dezvoltarea pieței vine însă într-un context economic dificil pentru comercianți. Economia României s-a contractat cu 0,8% în trimestrul al treilea față de perioada similară a anului trecut, inflația a ajuns la 6,8%, iar vânzările de retail au scăzut cu 3,9% în ritm anual, potrivit datelor citate în aceeași analiză. Consumul mai slab afectează direct planurile de extindere ale lanțurilor de magazine, chiar și acolo unde oferta de spații e insuficientă.

Chiriile prime au rămas totuși relativ stabile în trimestrul al treilea. În București, chiria de referință pentru spațiile comerciale stradale de pe Calea Victoriei și din marile centre comerciale se situează la 90 de euro pe mp pe lună. În orașele regionale, chiriile pentru spații de 100-200 mp, amplasate la parterul centrelor comerciale dominante, variază între 50 și 65 de euro pe mp pe lună.

Pentru proprietarii de afaceri mici din orașele neacoperite de retail modern, aceste cifre contează direct. Absența unui mall sau a unui parc de retail în localitate înseamnă, pe de o parte, mai puțină concurență pentru comerțul tradițional existent. Pe de altă parte, înseamnă și o populație cu acces limitat la branduri și servicii pe care le-ar putea cumpăra local, dacă infrastructura comercială ar exista.

Decizia unui retailer de a intra într-un oraș mic nu se ia doar pe baza faptului că acolo nu există încă un centru comercial. Consultanții Cushman & Wakefield Echinox subliniază că succesul depinde de puterea reală de cumpărare a locuitorilor și de accesibilitatea zonei, nu doar de lipsa competiției. Într-un an în care consumul scade la nivel național, aceste calcule devin și mai importante pentru orice investitor care ia în calcul o extindere în afara marilor orașe.